文章發布：2022/10/12

實價登錄現在已經揭露到地址，而且可以追蹤出上一筆的成交價，因此可以算得出，每年賺錢的交易有幾筆？賠錢的交易有幾筆？

我們做了一個統計。實價登錄上路10年，六都+新竹，有轉手紀錄的交易約有23萬筆，其中賺錢的交易占了 83 %。如果是2022年的交易，有賺錢的比例提升到96 %，且平均價差達到每筆250萬元！而且還有兩個重劃區的交易平均下來每筆賺超過1000萬！

8都轉手價差變化

我們從六都+新竹縣市的大樓型社區，找出各年度交易中，有前一手價格的交易。要有前一手的交易價格，代表是在有實價登錄的這十年內有買房的人。持有更久的人可能賺更多，但受限於資料，我們就針對這十年內買房的人做統計。長條圖是總價價差，折線圖是單坪價差，整體呈現U字型趨勢。

2014年是前一波景氣的高點，當年賣房子的人，平均可以賺到140萬，之後開始隨著房地產的不景氣，價差開始收斂，到2017、2018年的時候，和前一手的價差只剩下約40-45萬，如果扣除仲介費，大概只有小賺或是打平的狀況。之後房價一路上升，到2022年，平均的獲利來到新高，每個賣房子的人賺約250萬。

這個賺錢的趨勢線也跟整體房價數據吻合，對比國泰房價指數，從2014年到2022年正好是一次房地產的景氣循環；可以看出房地產長期下來的交易，大部分人都是賺錢的，因為在市況不好的時候，大部分的屋主會選擇收起來不賣，而不是選擇賠售。

上面是平均的數字，但是從前一波2014年的高點和現在2022年的高點，賺錢的區域卻已經改變了。在2014年的時候，買雙北區域的房子才會賺錢，但是2017年相對谷底的時候，雙北也是轉手價差最低的地方，畢竟漲得多，成本就墊得高，獲利會比較困難。2022年的時候，賺錢的區域已經不再是雙北了，而是新竹、台中和台南。

我們把2022年的詳細數字秀出來給大家看一下。新竹縣平均一間房子賺577萬，新竹市賺416萬，其他區域平均轉手價差大約都在200多萬左右，不過如果同樣都是一筆交易賺200萬，在台北和在高雄，要投入的成本會有相當巨大的落差。

這個數字也顯示出，這10年來，買中南部的房子比較容易賺到錢，南北已經產生出反轉，中南部將會誕生很多在地的投資客。

今年最賺生活圈

看完縣市的數據後，我們再把區域切細一點，看看各生活圈的狀況。2022年統計到8月，最賺錢的生活圈前10名，第一名「關埔重劃區」、和第二名「台科大重劃區」，就是一開始提到平均賺1000萬的重劃區。今年這兩區共有接近200筆的交易，第三名開始依序是「縣治二期重劃區」、「信義計畫區」、「竹北高鐵特區」、「縣治三期重劃區」、「新店區公所生活圈」、「竹北市公所生活圈」，第九名開始則有台中的重劃區出現，包括「十一期重劃區」、「八期重劃區」。

從賺錢的區域來看，新竹幾乎都是以當初取得價的翻倍在出售，台中大概是賺50%出售的概念，如果再加上貸款的槓桿效應，獲利相當驚人。

近年最虧錢生活圈

有賺錢的生活圈當然也有賠錢的生活圈，不過從統計結果來看，2022年幾乎沒有什麼生活圈，在平均之後是賠錢的。所以我們找賠錢筆數最多的前5名，並且往前看一年，看看有沒有共通性。

2021年賠錢筆數最多的分別是「五股洲子洋」、「新莊副都心」、「淡海美麗新影城」、「高雄美術館特區」、「淡海濱海路南側」，賠售筆數大約在80-100筆；不過除了新莊副都心以外，其他的區域整體來說還是賺錢的。

到2022的時候，賠錢筆數最多的「新莊副都心重劃區」，剩下39筆賠售。之後依序是「淡海-美麗新影城區」有23筆、第三名「台中七期重劃區」、「五股洲子洋」、「林森北路生活圈」，雖然說有賠售的，但整個區域來說，賺錢的比例還是比較高。

從這兩年統計會發現，前一波買在五股洲子洋、新莊副都心、淡海新市鎮，是比較有可能賠錢的，但整體來說賺錢的比例仍然是比較高的。另外，像是高雄美術館特區、台中七期的這種高價豪宅區，也有一小搓的比例是賠售的。

最賺錢社區趨勢

最後在把範圍縮小到社區，我們來看一下近3年轉手賺最多的社區，這裡會取年交易量10筆以上的社區，比較不會有誤差。

2020最賺錢社區

2020年平均最賺錢的社區是在台中南區的「登陽中山苑」，當年度有15筆的交易，全部都是賺錢的，平均轉手獲利是643萬、第二名是台南東區的「富立耘非凡」，11筆交易也都賺錢，平均獲利約630萬、 第三名是新北市的「美河市」也非常厲害，69筆交易有68筆賺錢，平均轉手獲利576萬。接著依序是「華夏金城」、「和築真邦」、「皇翔玉鼎」、「湯山新城」、「國泰頤湖苑」、「廣豐公園二期」、「玉上園」。

這些社區大多屬於正常坪數，以三四房為主的社區，地點的分布算是平均，除了北市外，幾乎都有上榜。

2021年最賺錢社區

來到2021年，正式開啟了新竹的黃金盛世，最賺錢的社區中前六名全部都在竹北，而且每一筆的轉手交易都是賺錢的。賺最多的是「椰林上選」，然後依序是「浩瀚光立方」、「豐邑明日軸」、「富宇雙學苑」、「時代花園大廈」、「成功大道」，平均有八九百萬的價差。後面的「隆恩安置宅」、「圓方大千苑」、「納美」、「美河市」也都有六七百萬的價差。

不過相比2020年，賺錢的社區中，整體的坪數小了一些，主要是35-50坪為主，但賺的總價卻更多了。

2022年最賺錢社區

在2022年，數據統計到8月底，最賺錢的社區中集中在新竹和台中，開始有一些小坪數的個案上榜。不過前兩名卻是新店的的「美河市」和「玉上園」，平均轉手賺約八九百萬。第三名開始依序是「環球市」、「興希望」、「興富發水公園」、「國賓大悅」、「興富發巨人愛家」、「總太青境」、「大毅讚幸福」、「勝美悠活郡」。平均每筆交易大概都有500萬以上的利潤

最厲害的社區應該是美河市，連三年上榜，稱他為全台最賺錢的社區也不為過。如果你自己或者你有朋友住這些社區，相當恭喜，賺大錢。

虧錢社區排名

2020虧錢社區排名

2020年虧錢社區多數集中在新北，林口的「國家一號院」和「國家首席」，轉手虧損約300-400萬，且都有10筆以上的虧損交易。第三名開始依序是「昭揚乾坤」、「昭揚縱橫」、「未來馥」、「元利水紀元」、「昭揚越」、「台北摩根」、「NY璞緻」、「璀璨之都米蘭特區」，平均虧損大概都在100-300萬之間。

昭揚在桃園是口碑坪價不錯的建商，元利也算是豪宅等級，購買的客戶寧願賠錢也要賣掉，有點令人意外。

2021虧錢社區排名

2021年虧錢的社區也是以新北市為主，新莊區有上榜3名；「遠雄海德公園」有11筆交易，其中9筆虧損，平均每筆交易虧損409萬、第二名「華人匯」、第三名「國家一號院」平均的轉手虧損也都在300萬以上。接著依序是， 「遠雄采梅園」、「新富邑」、「國家首席」、「宏普賓麗」、「信義香榭」、「匯河堤」、「星光滙」。平均虧損跟前一年差不多，落在100-300萬之間。

2022虧錢社區排名

到2022年的時候，有虧損的社區只剩五個，「遠雄海德公園」、「 新富邑」、「柏德CITY」、「戀戀LOVE」和「宏盛蒙德里安」，賠錢的幅度都在100萬以內。

李奕農觀點 

看了以上的數據，不知道你是覺得心癢癢還是憤恨不平，不過人的一生中，都會遇到幾次財富重分配的機會，只是看你有沒有辦法掌握住。我們可以從這次的賺賠數據中，找到一些值得大家在未來可以參考的地方，總共有三個：

1.區位：不要只從台北看天下，漲多本身就是最大的利空

相關公司所在的科學園區，也都將成為多個小蛋黃區。當年以台北為中心發展起來的過程，也有機會在這些區域重演。

再來，漲多就是最大的利空，直接把價格開到頂的重劃區，或者買到把未來發展的價值都算入房價的區域，甚至有機會賠錢。

2.產品：正常的二到四房不容易賠錢，建商的品牌與賺賠的關係不大

會賠錢的社區，很多是屬於大坪數、或者是一層超多戶的小坪數，正常規劃的房型比較不容易賠錢，賺錢的機會反而較高。這有印證我們一直告訴大家的要買主流產品、而不是買最喜歡的房子，這樣會有比較好的接手性和獲利。

另外，建商的品牌可能跟營建品質有關，但跟賺賠錢沒有關，只要是有經歷過景氣循環的區域，大部分的建商都會有賺錢的社區也有賠錢的社區，沒有買哪個建商一定賺這種事。

3.時間：賣的時間很重要，撐過不景氣才能賺錢

房地產要能獲利的祕訣，就是四個字「量力而為」。不做超過自己負擔能力的事，只要能撐過賠錢的階段，都還是有獲利的可能。以2020年和2021年賠很多的林口國家一號院和世界首席，如果撐到2022年的時候，大部分的交易已經都可以打平了。

如果你有不只一間房子，有一些是屬於置產投資的，在今年和明年會是一個不錯的賣點，可以獲利了結，布局下一個循環。

本文獲 樂居 授權刊登

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