量縮價漲加升息，真想買房怎麼辦？買預售屋還是中古屋？

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樂居

2023-01-10 15:16

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自住想買房，要選預售屋還是中古屋，往往是大家在決策的難題，在2022年12月中的時候有跟大家分享過，2022年最新一期的8、9月的預售案，成交量與最高峰相比大幅衰退了快6成，但是價格並沒有如大部分人的預期往下，反而逆勢上漲11%。這個是一個警訊嗎？樂居數據分享我們的看法。

預售案與中古屋連動關係判斷房市是否走空

通常在房價上漲時，建商主導的預售案會先開始調漲。當預售案漲一陣子之後，二手市場的屋主才會察覺並且跟進。不過，如果市場不好，要降價時，情況會比較複雜。

銷售到一半的預售案：很難降價，因為一降價，不但沒有辦法加速銷售，反而會造成前面賣出去的戶別來退戶。
未開案的預售案：有可能降價，但大部分的狀況是轉成先建後售的模式，所以在房市走空時，整個預售案市場推案量會大幅下降，但降價會落後中古屋或成屋的個案，畢竟預售案的降價動機是比成屋低很多的，不過預售案一旦降價，降幅就會比較劇烈了，代表著建商是真的很想賣。

從國泰指數、信義指數看預售、二手屋走勢關係

綠色線是國泰房價指數，代表的是預售屋或者新成屋，以建商為主要賣方的市場

紅色線是信義房價指數，代表的是以一般屋主為主要賣方的中古屋市場

當把兩條線合在一起，可以發現走空的時期：

2008年、2014年，中古屋都早於預售市場先轉空，不過預售新案市場一旦下跌，時間較短，但短期跌幅會比中古屋大很多
房市起漲時，2009年差不多兩者同時上漲
但這一波，預售屋市場在2018年中就開始明顯起漲，中古屋一直到2020年才有明顯的漲幅。

看完上述房產指標國泰、信義房價指數，大家一定會想知道，現在實際的市況是如何呢？樂居統計六都+新竹縣市的預售屋成交量變化，時段區間為2021年的7月至2022年的9月，因為實價登錄會有遞延性，因此往前推3個月才是相對正確的價量。

從圖上可以觀察到，預售屋的成交量在，2021/11到最高點後便呈現下跌，2022年8、9月的成交量大概只剩4千多件，與高峰的10140件，整個市場的成交萎縮了57.7%。

七都的預售屋的房價變化走勢：

量雖然大幅下跌，但房價卻反向上漲，整體的趨勢還是一路往上，與成交量最高的去年11月相比，房價還漲了11.8%。

我們把成交量以及房價的兩張圖放在一起看，會有個結論，你會發現走勢是反向的變化，明顯的價漲量縮，這也許是個警訊，但是否到了房市的了反轉點，還需要持續觀察。

買房前的策略可以參考各項指數

看到這樣的現象，如果你是正在找房子的人，會覺得應該要再等等？還是勇敢進場呢？如果從過往的經驗，在等房價下修的人，常常是沒感覺到房價下跌就又漲上去了，因房是得漲跌通常是急跌與緩漲，要精準的把握下跌後落底的時機點進場，其實很少人能做到。但要現在買房，問身邊的人，10個大概有8個會建議等等。

未來的市況有很大的機會，是進入類似高原的盤整期。但盤整期是長是短？盤整完是往上還是往下，這沒人能說得準，但我們可以提供你一些還不錯的策略，給現在想買房的人參考!

國泰、信義房價指數可以看出來，中古屋和預售屋長期的走勢會趨向一致，但是短期內是互有領先關係的。因此，當預售屋風險較高時，優先選擇中古屋，反之，當中古屋價格與預售屋接近時，選擇預售屋。透過不同類型產品的選擇，可以降低買貴的風險。

舉例：

某生活圈長期以來，預售屋是中古屋的1.2倍，也就是說預售屋社區的平均價格，會比中古社區的貴20%。但某個時間，預售屋領先起漲了，中古屋還沒反應出來，導致預售屋比中古屋貴了40%，那這個時候，就應該要以買中古屋為主，因為最後會收斂，不是中古屋漲上去，就是預售屋跌下來。
反之，如果某段時間，預售屋只比中古屋貴了10%，那這個時候就要以買預售屋為主，因為這代表著預售屋超跌或者中古屋太貴了。

新、舊生活圈看各縣市預售、二手屋進場時間點

帶大家來看一份樂居統計分析的數據，因為新的重劃區和舊的市中心，新舊案的差異會有所有不同，我們算出各區域所有交易的平均屋齡。

發現有實價登錄以來，如果把公寓類型的房屋剔除，全台灣大樓類型的平均交易屋齡是9.14年(預售算0年)。

樂居定義新舊生活圈

房子的平均屋齡在9.14年以下為新生活圈
房子的平均屋齡在9.14年以上為舊生活圈

因此當一個區域的交易，交易房子的平均屋齡在9.14年以下時，我們定義為新生活圈，反之，平均交易屋齡超過9.14年時，定義為舊生活圈。將預售屋以及二手屋(二手屋是代銷撤場後的交易)的房價相除，可以得出房價差異的倍率。

從整體趨勢來看，如果你要買房子的區域是屬於新生活圈(屋齡低於9.14年)，像是淡水、林口、各地區的重劃區，預售屋以及二手屋的房價，長期的平均價差約為17%，在2015-2020因為價差低於平均，因此這個階段買預售屋相對適合，但是在2021年之後，預售案明顯漲幅較高，因此轉往二手屋風險會較低。

如果要買的是舊生活圈(屋齡超過9.14年)，像是台北各捷運站周圍、台中的綠園道、高雄火車站等區域，因為房屋比較舊，預售屋以及二手屋的長期平均價差大概在43%，因此從圖表的走勢來看，2017年以前適合買二手屋，2018-2021年則建議買預售屋，2022年則轉回二手屋較好。

樂居-房價變化率預售及二手屋各縣市走勢

台北市新生活圈，平均線均值1.16，在2017年-2021年買預售屋相對划算，2022年相對買二手屋比較適合。

台北市舊生活圈，平均線均值1.31，2017年價差最明顯達到52%，隨後走向收斂，以台北市舊生活圈來說，2022年買預售屋較適合。

新北市新生活圈，平均線均值1.15，在2017年以前買預售屋較合適，價差最低只差3%，2022年價差達20%，較合適買二手屋。

新北市舊生活圈，平均線均值1.27，在2017-2018年價差只有16%、18%左右適合買預售屋，2022年價差大約25%，相對買預售屋就適合。

桃園市新生活圈，平均線均值1.31，在2019-2020年進場買預售屋適合，2022年相對買二手屋比較適合。

桃園市舊生活圈，平均線均值1.33，2016年-2019年買預售屋較合適，在2022年相對買二手屋比較適合。

大新竹新生活圈，平均線均值1.11，從2013年價差明顯，價差逐漸收斂，2022年落在8%價差，相對買預售屋較適合。

大新竹舊生活圈，平均線均值1.26，相對新生活圈走勢是反向的，價差從2013年逐漸拉大，2022年舊生活圈達44%，對比均值的1.26，2022年相對買二手屋較適合。

台中市新生活圈，平均線均值1.12，在2017年至2021年相對適合買二手屋，後續隨著房市走跌，逐漸走向收斂，2022年相對買預售屋較適合。

台中市舊生活圈，平均線均值1.57，整體而言，舊生活圈預售屋及二手屋房價落差大，2022年甚至差距高達75%，因此2022年相對買二手屋較適合。

台南市新生活圈預售屋及二手屋房價落差大，平均線均值1.28，從2013年的最高點1.70一路收斂，到2022年的1.25，相對買預售屋較適合。

台南市舊生活圈預售屋及二手屋房價落差大，平均線均值1.60，,從2013年的最高點1.84一路收斂，到2022年的1.41，2022年相對買預售屋較適合。

高雄市新生活圈，平均線均值1.2，在2015-2020年相對買預售屋合適，2021年、2022年價差拉大，2022年相對買二手屋較適合。

高雄市舊生活圈，平均線均值1.66，預售屋及二手屋房價落差大，2018年後相對買預售屋較適合，明顯看出舊生活圈的二手屋不太保值。

預售、二手屋房價差異大的十大新、舊生活圈

從整體趨勢來看，目前買二手屋或成屋比較合適。樂居將把預售屋和中古屋價差最大的10個生活圈，分新舊區列出來，給大家參考。

首先先來看新生活圈中，二手及預售房價差異大的前十名。這邊會分成兩種類型

真正的重劃區：
例如第四名的台中七期重劃區，以及第五名的內湖五期，如果發現這些新區域的屋齡落差不大，但新舊案的價差很大時，可以優先考慮二手或成屋。

以內湖五期為例，預售案國泰蒔美的成交價來到了每坪120萬以上，但旁邊屋齡四年的國泰沐善，同樣是國泰品牌，坪數差異也不太大，但價格卻在90萬/坪出頭，那這個時候選已經成屋的國泰沐善，會相對划算。

如果想找更便宜的，可以選內湖五期其他的成屋建案，屋齡多在6-8年，房價最低的有不到80萬的。在新店和永和很多的預售屋都超過80萬的情況下，在這裡可以用70幾萬的價格買二手成屋，即使在目前這個時間點，風險也相對有限。
屬於市區，但近10年陸續有較多的新案推出：
以交易結果來看，區域大部分的交易都是比較新的房子，像是竹東榮總生活圈、左營後站的果貿生活圈、高雄鳳山國中生活圈。這些區域的價差雖然大，但建議做一些深入的研究。以左營的果貿生活圈來說，新的預售案，例如華友聯NEXT21，成交價已經來到34-38萬，但周圍也有一些20幾年的國宅，像是翠峰國宅和翠華國宅，目前的成交價大約在20萬/坪左右。因為區位不錯，鄰近高雄巨蛋、美術館特區，但屋齡的落差會比較大，是否可接受，可依照個人的喜好，研究後來決定。