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房市拋售潮?泡沫化? 樂居數據說真話!
樂居
2023-05-15 19:16
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房市拋售潮?泡沫化? 樂居數據說真話!房市拋售潮?泡沫化? 樂居數據說真話!房市拋售潮?泡沫化? 樂居數據說真話!房市拋售潮?泡沫化? 樂居數據說真話!...
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文章發布:2022/08/18

拋售潮年年都有,只要上網搜尋拋售潮,就會發現年年上演!不論新聞、專家、名嘴都會提到哪些區域「賣壓大」、「驚見拋售潮」!這些都是真的嗎?樂居拿數據直接驗證,目前市場待售量、拋售的情形如何!

 

什麼是拋售潮? 二手市場交易

拋售潮:指的是一般個體戶,跟代銷或建設公司買了以後,拿出來轉手,或者把自己的房子拿出來賣。

而不包含建設公司的推案量,因為大量的建設公司推案,我們叫推案量大增,直接看建照的數量就可以知道。

樂居整合的資料,統計仲介在賣的數量、把各家網路平台的案件重複的進行合併,就可以計算出每年、每個區域,實際在賣的案件數量,進而得知有沒有拋售潮了。

 

什麼時候出現拋售潮? 近5年3大拋售潮

首先先來看6都及新竹縣市,2017年至2022年7月,所有大樓型的社區,待售房屋數據趨勢變化。

藍色的線就是七個縣市的待售房屋量的總數,紅色的線代表平均值,近五年的平均值大約是7.3萬件左右。從圖上可以看出,待售量大於平均值,且明顯的逐月增加,大概就是這三個時間點,可以稱得上有拋售潮的出現。其他時間,例如2022年7月和2022年5月相比,待售量的確增加了,但還是低於長期的平均,不能算有拋售潮。

 

2018/05月-2018/08月-房市回溫解套潮

2018年算是房市回溫的第一年,隨著房價的提升,之前很多被套牢的屋主,開始想要把房子拿出來賣,精確地說,應該是叫解套潮。

 

2020/01月-2020/04月-Covid19大流行,恐懼增賣壓

那個時候國際出現新冠疫情的大流行,美國的股市大跌,連同台股也跟著往下走。出於對未來的恐懼,待售量開始急遽攀升,真正的賣壓湧現。

 

2020/10月-2020/12月-打房政策

隨著2020年5月之後疫情的趨緩,美國和台灣均啟動了印鈔計畫,大量的資金湧入股市和房市,房價開始大幅攀升,因此網路上的待售案件被大量的成交,待售量因而下滑。

但在2020年底的時候,政府開始要打房,拋出囤房稅與房地合一稅2.0的議題,這時候打房議題新聞不斷,也讓待售物件攀升,新一波的賣壓開始出現。不過房地合一稅2.0實施之後,反而是閉鎖效應出現,2021年到現在,整體的待售量都處於低水位的水準,即使某些波段有上升,但都不算是真正的拋售潮。

 

六都及新竹待售變化 台中2021年後待售量超越新北

接著看各縣市的狀況,主要有三個重點

縣市的待售量趨勢跟整體走勢大致相同,在縣市的層級沒有特別的差異。

待售數量排名為新北、台中、桃園、台北、高雄、新竹、台南,不過這個排名也跟縣市既有的房屋數量有關。

台中在2021年3月過後待售量正式超過新北。顯示於新北的待售量縮的情況更為明顯,台中的賣壓降幅有限,還是在偏高的水位。

 

委託銷售比 2022二手賣壓持續下降

前面有說待售數量的多寡,也跟這個縣市既有的房屋數量有關。接著帶大家來看,待售房屋量的占比。

這份數據是將該縣市所有社區總戶數,對比待售戶數,所得到的結果。我們取的值為,拋售潮最嚴重的2020年3月,台中、新竹、桃園的待售戶數比例都相對高,接近整體的4%左右,大概可以想像成一個100戶的社區,平均都會有4戶拿出來給仲介賣。

2022年的5月,各縣市待售占比大概只剩1~2%左右,都有明顯下降,台中也下降到2.5%左右。100戶的社區大概只剩二戶在賣。

如果從變化來看,新竹、台南、桃園的待售占比,從高峰時期到現在,下降幅度都不小,以新竹為例,數字上看似只有降了2.09%,但實際的意義是,待售量只有高峰期的一半都不到,代表新竹的供給量非常的緊縮,因此房價大漲也不足為奇了。

簡單來說,這兩年全台的賣壓都有被強大的買盤去化,台中目前的賣壓略高但也還在正常值

 

觀察二手房屋銷售去化量委託成交買氣衰退

另外一個可以觀察的數值,就是二手待售量與二手成交量的比例,委成比(委託成交比)。

賣壓高但是去化的快,代表市場還是很熱絡。如果賣壓增加,但賣出去的速度卻變慢的話,就代表市況是轉差的。這裡觀察非建商的個體戶,市場上能否順利賣出自己的房子。

二手成交量的數字,是扣除新案的一次性交屋還有特殊交易後的數字,就能得知待售去化的比例。

我們觀察2021年12月的數值和2022年5月的數值來比較,在2021年12月的時候,各縣市的委託成交比大約在10%上下,這代表說,每一百戶的網路刊登、大約會有10戶賣出,其中台南接近20%,代表需求量大,二手交易房屋去化快。

但是在今年的2022年5月,除了台南和高雄有10%以上,其他區域大概落在6-8%,與去年12月的數據相比,明顯是衰退的,顯示目前二手房屋市場的交易,不如去年的火熱。不過6-8%這個數字,算是近五年的平均水準,可以解讀成需求比去年衰退,但回到正常的水準。

 

待售量分析生活圈、重劃區 李奕農觀點:暫無拋售潮

從整體的角度來看,買盤減弱,但賣壓也下降,所以房價還是會維持住。但個別的生活圈或重劃區,狀況可能會不一樣,我們也來看一下三個面向的數據。

 

1.待售量排名

目前待售量物件數量最多的前十名區域,分別為台中的七期、四期、捷運機廠重劃區、逢甲、桃園的藝文中心周圍,台中港市鎮中心、五期重劃區、北市林森北路一帶、高雄光榮碼頭、台中廍子。

說明一下,因為這裡統計的是總數,所以區域大就容易上榜,像是淡海新市鎮,我們原始的數據劃分為 美麗新影城、行政中心、海科大、濱海路南側四個區域,如果合計的話,會有1038戶,則會站上第二名。青埔則是拆成A17、A18、A19,如果整個青埔合計的話,有841戶,排名會躍升到第4。

這個數據有最即時的資訊,可以在樂居的待售房屋,透過地圖的縮放看到。

 

2.委售比(委託銷售比)

只比待售量的話,面積大、戶數多的區域必定會上榜,但如果把待售戶數對比該區域的總戶數,觀察拿出來賣的戶別比例,會更貼近實際賣壓的感覺

賣壓前十名的區域分別為台南國平重劃區、台中捷運機廠重劃區、台中港市鎮中心,大概是9%-13%的比例,每一百戶就有9~13戶在賣,算是相對多的;台中七期、高雄中都、新竹金雅、台中梧棲市區、新北市淡水坪頂、台中十二期,大約5-8%的比例,前面有提到的淡海新市鎮和青埔,待售戶數雖多,但比例並不高,淡海大約是3.26%;青埔則是3.94%。

 

3.近一年增加最多待售量的生活圈

在近一年中,六都+新竹縣市的待售量是呈現下降的趨勢,但某些區域的待售卻有所增加。

增加的前十名區域為台中港市鎮中心、台中捷運機廠重劃區、潭子市區、淡海新市鎮、A7重劃區、台中新光生活圈、烏日高鐵、十四期、台南國平重劃區、台中梧棲市區,這些區域大都是有大量的新成屋落成,因此湧出不少委售案件。

如果把第二張表和第三張表做一個對照,就可以發現,只有台中港市鎮中心、捷運機廠重劃區、台南國平重劃區、台中梧棲市區有重複出現,上述這幾個區域,需要留意後續的銷售狀況。

其它的區域,雖然待售量增加,但與整體戶數相比,比例都不會太高,都還是安全的。

房地合一稅2.0,雖然讓房市降溫,買盤縮手,但從待售量來看,也讓房市的風險性大幅下降,只要沒有重大的經濟問題發生,幾乎很難出現拋售潮。價格維持高檔,但成交量縮,應該會是下半年甚至未來一兩年的常態

本文獲 樂居 授權刊登

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